首頁 法律咨詢 專業律師 移動端
網站導航
律師加盟熱線: 400-801-5398
香港 [切換]
您的位置:法律快車 > 法律知識 > 合同法 > 最新買賣合同解釋第三條
最新買賣合同解釋第三條

最新買賣合同解釋第三條

發布時間 :2018-06-20 17:19瀏覽量 : 688
買賣合同是我國經濟生活中最原始、最典型、最普遍、最基本的交易形式,為正確審理買賣合同糾紛案件,根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規定,結合審判實踐,制定《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》,自2012年7月1日起施行。
  •   第三條 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支持。

      出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移,買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的,人民法院應予支持。

      第四條 人民法院在按照合同法的規定認定電子交易合同的成立及效力的同時,還應當適用電子簽名法的相關規定。

      二、標的物交付和所有權轉移

      第五條 標的物為無需以有形載體交付的電子信息產品,當事人對交付方式約定不明確,且依照合同法第六十一條的規定仍不能確定的,買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即為交付。

      第六條 根據合同法第一百六十二條的規定,買受人拒絕接收多交部分標的物的,可以代為保管多交部分標的物。買受人主張出賣人負擔代為保管期間的合理費用的,人民法院應予支持。

      買受人主張出賣人承擔代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的,人民法院應予支持。

      第七條 合同法第一百三十六條規定的“提取標的物單證以外的有關單證和資料”,主要應當包括保險單、保修單、普通發票、增值稅專用發票、產品合格證、質量保證書、質量鑒定書、品質檢驗證書、產品進出口檢疫書、原產地證明書、使用說明書、裝箱單等。

      第八條 出賣人僅以增值稅專用發票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務,買受人不認可的,出賣人應當提供其他證據證明交付標的物的事實。

      合同約定或者當事人之間習慣以普通發票作為付款憑證,買受人以普通發票證明已經履行付款義務的,人民法院應予支持,但有相反證據足以推翻的除外。

      第九條 出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同,在買賣合同均有效的情況下,買受人均要求實際履行合同的,應當按照以下情形分別處理:

      (一)先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的,人民法院應予支持;

      (二)均未受領交付,先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的,人民法院應予支持;

      (三)均未受領交付,也未支付價款,依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的,人民法院應予支持。

      第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同,在買賣合同均有效的情況下,買受人均要求實際履行合同的,應當按照以下情形分別處理:

      (一)先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續等合同義務的,人民法院應予支持;

      (二)均未受領交付,先行辦理所有權轉移登記手續的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的,人民法院應予支持;

      (三)均未受領交付,也未辦理所有權轉移登記手續,依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續等合同義務的,人民法院應予支持;

      (四)出賣人將標的物交付給買受人之一,又為其他買受人辦理所有權轉移登記,已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的,人民法院應予支持。

      三、標的物風險負擔

      第十一條 合同法第一百四十一條第二款第(一)項規定的“標的物需要運輸的”,是指標的物由出賣人負責辦理托運,承運人系獨立于買賣合同當事人之外的運輸業者的情形。標的物毀損、滅失的風險負擔,按照合同法第一百四十五條的規定處理。

      第十二條 出賣人根據合同約定將標的物運送至買受人指定地點并交付給承運人后,標的物毀損、滅失的風險由買受人負擔,但當事人另有約定的除外。

      第十三條 出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物,在合同成立時知道或者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人,買受人主張出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險的,人民法院應予支持。

      第十四條  當事人對風險負擔沒有約定,標的物為種類物,出賣人未以裝運單據、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定于買賣合同,買受人主張不負擔標的物毀損、滅失的風險的,人民法院應予支持。

      四、標的物檢驗

      第十五條 當事人對標的物的檢驗期間未作約定,買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數量、型號、規格的,人民法院應當根據合同法第一百五十七條的規定,認定買受人已對數量和外觀瑕疵進行了檢驗,但有相反證據足以推翻的除外。

      第十六條 出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的物,出賣人和買受人之間約定的檢驗標準與買受人和第三人之間約定的檢驗標準不一致的,人民法院應當根據合同法第六十四條的規定,以出賣人和買受人之間約定的檢驗標準為標的物的檢驗標準。

      第十七條 人民法院具體認定合同法第一百五十八條第二款規定的“合理期間”時,應當綜合當事人之間的交易性質、交易目的、交易方式、交易習慣、標的物的種類、數量、性質、安裝和使用情況、瑕疵的性質、買受人應盡的合理注意義務、檢驗方法和難易程度、買受人或者檢驗人所處的具體環境、自身技能以及其他合理因素,依據誠實信用原則進行判斷。

      合同法第一百五十八條第二款規定的“兩年”是最長的合理期間。該期間為不變期間,不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規定。

      第十八條 約定的檢驗期間過短,依照標的物的性質和交易習慣,買受人在檢驗期間內難以完成全面檢驗的,人民法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間,并根據本解釋第十七條第一款的規定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。

      約定的檢驗期間或者質量保證期間短于法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間的,人民法院應當以法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間為準。

      第十九條 買受人在合理期間內提出異議,出賣人以買受人已經支付價款、確認欠款數額、使用標的物等為由,主張買受人放棄異議的,人民法院不予支持,但當事人另有約定的除外。

      第二十條 合同法第一百五十八條規定的檢驗期間、合理期間、兩年期間經過后,買受人主張標的物的數量或者質量不符合約定的,人民法院不予支持。

      出賣人自愿承擔違約責任后,又以上述期間經過為由翻悔的,人民法院不予支持。

      五、違約責任

      第二十一條 買受人依約保留部分價款作為質量保證金,出賣人在質量保證期間未及時解決質量問題而影響標的物的價值或者使用效果,出賣人主張支付該部分價款的,人民法院不予支持。

      第二十二條 買受人在檢驗期間、質量保證期間、合理期間內提出質量異議,出賣人未按要求予以修理或者因情況緊急,買受人自行或者通過第三人修理標的物后,主張出賣人負擔因此發生的合理費用的,人民法院應予支持。

      第二十三條 標的物質量不符合約定,買受人依照合同法第一百一十一條的規定要求減少價款的,人民法院應予支持。當事人主張以符合約定的標的物和實際交付的標的物按交付時的市場價值計算差價的,人民法院應予支持。

      價款已經支付,買受人主張返還減價后多出部分價款的,人民法院應予支持。

      第二十四條 買賣合同對付款期限作出的變更,不影響當事人關于逾期付款違約金的約定,但該違約金的起算點應當隨之變更。

      買賣合同約定逾期付款違約金,買受人以出賣人接受價款時未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的,人民法院不予支持。

      買賣合同約定逾期付款違約金,但對賬單、還款協議等未涉及逾期付款責任,出賣人根據對賬單、還款協議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的,人民法院應予支持,但對賬單、還款協議等明確載有本金及逾期付款利息數額或者已經變更買賣合同中關于本金、利息等約定內容的除外。

      買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法,出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的,人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎,參照逾期罰息利率標準計算。

      第二十五條 出賣人沒有履行或者不當履行從給付義務,致使買受人不能實現合同目的,買受人主張解除合同的,人民法院應當根據合同法第九十四條第(四)項的規定,予以支持。

      第二十六條 買賣合同因違約而解除后,守約方主張繼續適用違約金條款的,人民法院應予支持;但約定的違約金過分高于造成的損失的,人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規定處理。

      第二十七條 買賣合同當事人一方以對方違約為由主張支付違約金,對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約等為由進行免責抗辯而未主張調整過高的違約金的,人民法院應當就法院若不支持免責抗辯,當事人是否需要主張調整違約金進行釋明。

      一審法院認為免責抗辯成立且未予釋明,二審法院認為應當判決支付違約金的,可以直接釋明并改判。

      第二十八條 買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失,對方請求賠償超過定金部分的損失的,人民法院可以并處,但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。

      第二十九條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失,對方主張賠償可得利益損失的,人民法院應當根據當事人的主張,依據合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規定進行認定。

      第三十條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失,對方對損失的發生也有過錯,違約方主張扣減相應的損失賠償額的,人民法院應予支持。

      第三十一條 買賣合同當事人一方因對方違約而獲有利益,違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的,人民法院應予支持。

      第三十二條 合同約定減輕或者免除出賣人對標的物的瑕疵擔保責任,但出賣人故意或者因重大過失不告知買受人標的物的瑕疵,出賣人主張依約減輕或者免除瑕疵擔保責任的,人民法院不予支持。

      第三十三條 買受人在締約時知道或者應當知道標的物質量存在瑕疵,主張出賣人承擔瑕疵擔保責任的,人民法院不予支持,但買受人在締約時不知道該瑕疵會導致標的物的基本效用顯著降低的除外。

      六、所有權保留

      第三十四條 買賣合同當事人主張合同法第一百三十四條關于標的物所有權保留的規定適用于不動產的,人民法院不予支持。

      第三十五條 當事人約定所有權保留,在標的物所有權轉移前,買受人有下列情形之一,對出賣人造成損害,出賣人主張取回標的物的,人民法院應予支持:

      (一)未按約定支付價款的;

      (二)未按約定完成特定條件的;

      (三)將標的物出賣、出質或者作出其他不當處分的。

      取回的標的物價值顯著減少,出賣人要求買受人賠償損失的,人民法院應予支持。

      第三十六條 買受人已經支付標的物總價款的百分之七十五以上,出賣人主張取回標的物的,人民法院不予支持。

      在本解釋第三十五條第一款第(三)項情形下,第三人依據物權法第一百零六條的規定已經善意取得標的物所有權或者其他物權,出賣人主張取回標的物的,人民法院不予支持。

      第三十七條 出賣人取回標的物后,買受人在雙方約定的或者出賣人指定的回贖期間內,消除出賣人取回標的物的事由,主張回贖標的物的,人民法院應予支持。

      買受人在回贖期間內沒有回贖標的物的,出賣人可以另行出賣標的物。

      出賣人另行出賣標的物的,出賣所得價款依次扣除取回和保管費用、再交易費用、利息、未清償的價金后仍有剩余的,應返還原買受人;如有不足,出賣人要求原買受人清償的,人民法院應予支持,但原買受人有證據證明出賣人另行出賣的價格明顯低于市場價格的除外。

      七、特種買賣

      第三十八條 合同法第一百六十七條第一款規定的“分期付款”,系指買受人將應付的總價款在一定期間內至少分三次向出賣人支付。

      分期付款買賣合同的約定違反合同法第一百六十七條第一款的規定,損害買受人利益,買受人主張該約定無效的,人民法院應予支持。

      第三十九條 分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領價金,出賣人扣留的金額超過標的物使用費以及標的物受損賠償額,買受人請求返還超過部分的,人民法院應予支持。

      當事人對標的物的使用費沒有約定的,人民法院可以參照當地同類標的物的租金標準確定。

      第四十條 合同約定的樣品質量與文字說明不一致且發生糾紛時當事人不能達成合意,樣品封存后外觀和內在品質沒有發生變化的,人民法院應當以樣品為準;外觀和內在品質發生變化,或者當事人對是否發生變化有爭議而又無法查明的,人民法院應當以文字說明為準。

      第四十一條 試用買賣的買受人在試用期內已經支付一部分價款的,人民法院應當認定買受人同意購買,但合同另有約定的除外。

      在試用期內,買受人對標的物實施了出賣、出租、設定擔保物權等非試用行為的,人民法院應當認定買受人同意購買。

      第四十二條 買賣合同存在下列約定內容之一的,不屬于試用買賣。買受人主張屬于試用買賣的,人民法院不予支持:

      (一)約定標的物經過試用或者檢驗符合一定要求時,買受人應當購買標的物;

      (二)約定第三人經試驗對標的物認可時,買受人應當購買標的物;

      (三)約定買受人在一定期間內可以調換標的物;

      (四)約定買受人在一定期間內可以退還標的物。

      第四十三條 試用買賣的當事人沒有約定使用費或者約定不明確,出賣人主張買受人支付使用費的,人民法院不予支持。

      八、其他問題

      第四十四條 出賣人履行交付義務后訴請買受人支付價款,買受人以出賣人違約在先為由提出異議的,人民法院應當按照下列情況分別處理:

      (一)買受人拒絕支付違約金、拒絕賠償損失或者主張出賣人應當采取減少價款等補救措施的,屬于提出抗辯;

      (二)買受人主張出賣人應支付違約金、賠償損失或者要求解除合同的,應當提起反訴。

      第四十五條 法律或者行政法規對債權轉讓、股權轉讓等權利轉讓合同有規定的,依照其規定;沒有規定的,人民法院可以根據合同法第一百二十四條和第一百七十四條的規定,參照適用買賣合同的有關規定。

      權利轉讓或者其他有償合同參照適用買賣合同的有關規定的,人民法院應當首先引用合同法第一百七十四條的規定,再引用買賣合同的有關規定。

      第四十六條 本解釋施行前本院發布的有關購銷合同、銷售合同等有償轉移標的物所有權的合同的規定,與本解釋抵觸的,自本解釋施行之日起不再適用。

      本解釋施行后尚未終審的買賣合同糾紛案件,適用本解釋;本解釋施行前已經終審,當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的,不適用本解釋。

     
  •   買賣合同的合同履行地如何確定

      依據最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見第19條規定和《合同法》第一百四十一條的規定,對買賣合同履行地點的確定原則應理解為:

      1、雙方當事人在合同中對交貨地點有約定的,以約定的交貨地點為合同履行地;

      2、雙方當事人在合同中對交貨地點沒有約定的,但依法可以確定的,以法律所確定的交貨地點為合同履行地;

      3、買賣合同的實際履行地點與合同中約定的交貨地點不一致的,以實際履行地點為合同履行地;

      4、依上述方法對買賣合同的履行地點尚不能確定的,則依《合同法》第六十二條確定。2即:履行地點不明確,給付貨幣的,在接受貨幣一方所在地履行;交付不動產的,在不動產所在地履行;其他標的,在履行義務一方所在地履行。

     
  •   房屋買賣合同糾紛起訴狀范本

      民事起訴狀

      原告:姓名,性別,出生年月日,民族,文化程度,籍貫,工作單位,住址,身份證號碼,聯系電話;

      被告:姓名,性別,出生年月日,民族,文化程度,籍貫,工作單位,住址,身份證號碼,聯系電話;

      訴訟請求:

      一、請求貴院判令被告繼續履行合同,并限期被告無條件交付原告之房屋合法手續。

      二、請求貴院判令被告即日給付原告因延遲收房產生的銀行同期貸款利息人民幣×××元,違約金×××元/天,(由2007年10月31日至2008年6月10日)逾期7個月,(按銀行同期貸款利率計算)。

      三、原告以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加違約金數額。要求按照22元/月/建筑平方米向原告支付補償金,共計人民幣×××元(大寫: )。

      四、請求貴院判令被告因延期交房給原告辦理房屋產權延期帶來的損失×××元。(按銀行現利率執行)。

      五、請求貴院判令本案包含訴訟費在內的一切相關費用由被告承擔。

      事實與理由

      原告與被告系商品房買賣合同關系。原告于200×年×月×日與被告簽署了《商品房的買賣合同》,原告購買被告開發的紅橋區咸陽路南端東側龍悅花園×樓×門×××號商品房一套。合同中對原、被告之間的權利義務進行了詳細約定。原告于200×年×月×日將首付款人民幣×××元,于200 ×年×月×日將貸款人民幣×××元付于被告帳戶,合計總房款×××元全部支付到被告指定帳戶。原告依據合同中的約定履行了自己作為一個買受人應盡的付款義務。根據合同第三條約定,該商品房應于2007年10月31日前驗收合格并交付使用,但由于被告沒有依照《天津市商品房管理條例》合法取得《住宅商品房準許交付使用證》,導致至今2008年×月×日,原告不能合法入住。被告的行為構成了嚴重違約且惡意拖欠賠償款。按照合同第五條第一款之約定,“甲方應支付乙方已付款利息,利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止,按銀行同期貸款利率計算。

      依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額;第十七條損失賠償額標準:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布的或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。參照“天津市國土資源和房屋管理局”《關于發布2008年房屋租賃市場指導租金的通知》中《紅橋區2008年住宅房屋指導租金》06-05邵公莊新區22元/月/建筑平方米,以此為依據要求增加違約金數額。自2007年10月31日至2008年6月10日的違約金為人民幣×××元。

      原告多次向被告提出按照合同約定支付利息及違約金的合理請求都遭到拒絕,被告故意躲避原告之詢問,無奈之下,原告只得拿起法律武器來維護自己的合法權益。現根據《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》2003年6月1日執行版的相關規定,向貴院提起訴訟,請求人民法院依法予以支持。

      此致

      ×××人民法院

      附:一、本訴狀副本×份(按被告人人數提交);

      二、證據×份。

      具狀人:×××

      ×年×月×日

     
  •      房屋買賣合同是一種民事法律行為,應當具備以下條件:

      1.合同當事人必須符合主體資格。房屋買賣雙方當事人應當具備能夠以自身行為依法行使權利并且承擔義務的資格。

      (1)一般主體要求。依《民法通則》規定,房屋買賣雙方當事人應當具有完全民事行為能力。房屋買賣行為復雜,涉及標的金額較大,法律一般禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人參與,所簽房屋買賣合同無效,除非事先經法定代理人同意,或者事后經法定代理人追認。

      (2)特殊主體要求。為了維護房屋交易秩序,現行法律和政策對房屋買賣當事人設定了一定條件和限制,必須符合特定要求。在商品房現售中,房地產開發企業作為房屋出賣方必須具有法人營業執照、資質證書、土地使用權證書、土地使用批文、規劃許可證和施工許可證等。在商品房預售中,預售方除具備上述條件外,還應當持有預售許可證和確定施工進度與交付日期。商品房出賣方如違反上述要求,就會被認為不符合簽訂房屋買賣合同的主體資格,應當宣告合同無效,賠償買受方因此而遭受的損失。此外,政府確認的城市低收人家庭才符合主體資格有權購買經濟適用房,僅本單位的職工符合主體資格有權購買單位自管公房,機關、學校和部隊等單位經批準才符合主體資格有權購買城市私房等。

      2.房屋買賣雙方當事人應當表意真實。依照現行法規和有關司法解釋,民事法律行為應當系當事人真意表示的結果。房屋買賣只有在自愿和平等的基礎上進行才能真正實現雙方當事人的利益理想。因此,因欺詐、脅迫、乘人之危、無權代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽損害社會公共利益的房屋買賣合同等,皆非買賣當事人真實意思,原則上視為無效。因重大誤解和顯失公平簽訂的房屋買賣行為,亦屬可變更或可撤銷的民事行為。無效或被撤銷的房屋買賣合同不具有法律效力,當事人有權不予履行。房屋買賣合同部分無效,不影響其他部分法律效力的,其他部分仍為有效。

      3.房屋買賣不得違反政策、法律法規和社會公共利益。房屋買賣行為應當符合房地產政策,遵守法律法規的強制性規定,不得損害社會公共利益,違反社會公共道德。否則,房屋買賣行為無效。例如,在房屋買賣活動中,我國法律法規明確規定,房屋買賣雙方不得買賣土地,不得瞞報房屋買賣價格偷逃稅收,不得買賣拆遷房屋等。

     
  •   商品房買賣合同司法解釋全文

      最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

      (2003年3月24日最高人民法院審判委員會第1267次會議通過)

      法釋〔2003〕7號

      為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件,根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律,結合民事審判實踐,制定本解釋。

      第一條本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。

      第二條出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。

      第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。

      第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。

      第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同。

      第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,不予支持。

      當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的,從其約定,但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外。

      第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置,如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的,應予支持。

      被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的,按照本解釋第八條的規定處理。

      第八條具有下列情形之一的,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:

      (一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

      (二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。

      第九條出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:

      (一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

      (二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

      (三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

      第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。

      第十一條對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。

      房屋毀損、滅失的風險,在交付使用前由出賣人承擔,交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知,無正當理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

      第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

      第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

      交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

      第十四條出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:

      (一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,買受人請求解除合同的,不予支持;

      (二)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

      第十五條根據《合同法》第九十四條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。

      法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。

      第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。

      第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定:

      逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

      逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

      第十八條由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:

      (一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;

      (二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

      (三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。

      合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

      第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

      第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同,約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的,包銷期滿未銷售的房屋,由包銷人按照合同約定的包銷價格購買,但當事人另有約定的除外。

      第二十一條出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋,包銷人請求出賣人賠償損失的,應予支持,但當事人另有約定的除外。

      第二十二條對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛,人民法院應當通知包銷人參加訴訟;出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的,按照約定的內容確定各方的訴訟地位。

      第二十三條商品房買賣合同約定,買受人以擔保貸款方式付款,因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

      第二十四條因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除,致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現,當事人請求解除商品房擔保貸款合同的,應予支持。

      第二十五條以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的,如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求,應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請求的,僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的,可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

      商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后,商品房擔保貸款合同也被解除的,出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

      第二十六條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款,亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續,擔保權人起訴買受人,請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的,應當通知出賣人參加訴訟;擔保權人同時起訴出賣人時,如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的,應當列為共同被告。

      第二十七條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款,但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續,抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的,不應當追加出賣人為當事人,但出賣人提供保證的除外。

      第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行。

      《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件,本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的,適用本解釋。

      《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件,在本解釋公布施行前已經終審,當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的,不適用本解釋。

      《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為,適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。

     
  •   一、法律依據

      (一)買賣合同解釋(2012年7月1日起施行)第二十四條第四款:

      “買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法,出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的,人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎,參照逾期罰息利率標準計算。”

      (二)2003年12月10日《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》(銀發[2003]251號)第三條:

      “關于罰息利率問題。逾期貸款(借款人未按合同約定日期還款的借款)罰息利率由現行按日萬分之二點一計收利息,改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%;借款人未按合同約定用途使用借款的罰息利率,由現行按日萬分之五計收利息,改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收50%-100%。

      對逾期或未按合同約定用途使用借款的貸款,從逾期或未按合同約定用途使用貸款之日起,按罰息利率計收利息,直至清償本息為止。對不能按時支付的利息,按罰息利率計收復利。”

      二、計算方法

      (一)單利的計算方法:

      例如:甲與乙2012年7月7日約定乙必須于8月10日前支付貨款100萬元,未約定逾期付款違約金,出賣人主張逾期付款損失。2012年11月2日,乙未付款,甲訴至法院。計算至起訴日的方法:

      銀行基準利率:6個月以內的年利率是5.6%。

      罰息利率標準:按加收50%計算。

      逾期天數:84天。

      逾期付款損失:1000000×0.056×1.5÷360×84=19600

      *加收50%的日利率:0.056×(1+50%)÷360≈0.00023

      (二)銀行罰息復利的計算方法(利息利滾利)

      例如:2012年7月7日,甲欠乙110萬,其中利息10萬,還款日期8月10日,計算至2012年11月2日的利息:

      本金產生的利息:1000000×0.056×1.5÷360×84=19600

      利息計算復利:

      第一天:100000×0.00023=23

      第二天:(100000+23)×0.00023=23.00529

      ……

      買賣合同中,一般不會產生計算復利的情況,一旦逾期付款,就直接根據單利的計算方法來計算逾期利息。司法解釋使用“逾期付款違約金”一詞,并沒有使用“利息”,因此,當事人約定的逾期付款利率標準不受“不得超過銀行貸款基準利率的四倍”的限制。當事人約定了相對較高的利率,其實就是約定的違約金計算方法,雙方都能能夠預見到違約的后果,逾期付款的,應當承擔此后果。

      中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知

      銀發[2003]251號2004-01-3014:41

      中國人民銀行各分行、營業管理部,各政策性銀行、國有獨資商業銀行、股份制商業銀行:

      為穩步推進利率市場化改革,充分發揮利率杠桿的調節作用。現就有關人民幣貸款利率及計結息等有關事宜通知如下:

      一、關于人民幣貸款計息和結息問題。人民幣各項貸款(不合個人住房貸款)的計息和結息方式,由借貸雙方協商確定。

      二、關于在合同期內貸款利率的調整問題。人民幣中、長期貸款利率由原來的一年一定,改為由借貸雙方按商業原則確定,可在合同期間按月、按季、按年調整,也可采用固定利率的確定方式。

      5年期以上檔次貸款利率,由金融機構參照人民銀行公布的5年期以上貸款利率自主確定。

      三、關于罰息利率問題。逾期貸款(借款人未按合同約定日期還款的借款)罰息利率由現行按日萬分之二點一計收利息,改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%;借款人未按合同約定用途使用借款的罰息利率,由現行按日萬分之五計收利息,改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收50%-100%。

      對逾期或未按合同約定用途使用借款的貸款,從逾期或未按合同約定用途使用貸款之日起,按罰息利率計收利息,直至清償本息為止。對不能按時支付的利息,按罰息利率計收復利。

      四、對2004年1月1日(含2004年1月1日)以后新發放的貸款按本通知執行。對2004年1月1日以前發放的未到期貸款仍按原借款合同執行,但經借貸雙方當事人協商一致的,也可執行本通知。

      五、本通知自2004年1月1日起執行。此前人民銀行發布的有關人民幣貸款利率的規定與本通知不符的,以本通知為準。

      中國人民銀行

      二OO三年十二月十日

     
  •   1、關于預告登記的約定

      預告登記是由物權法規定的一個新制度,它是指在不動產交易過程中,為防止合同生效后辦理權屬轉移登記手續前,不動產權利人另行處分該不動產,雙方按合同約定將不動產轉移事項向登記機構進行預先登記,確保受讓方在條件成熟時進行正式產權登記。預告登記后,未經權利人同意,產權人不能處分該不動產。可見,賣方如果“一房多賣”,進行預告登記的買方不受任何利益損失。由于預告登記需要建立在雙方自愿基礎之上,房地產登記機構辦理預告登記須依雙方的登記申請進行,因此最好書面約定雙方同意向房屋所在地房地產登記機構申請預告登記。

      2、公共維修基金過戶

      一般情況下,買賣雙方房屋成交價格中都包含了公共維修基金款項。但是,公共維修基金做不到隨房轉移,即使房屋的產權變更登記手續已經辦完,公共維修基金也不會自動轉到買方名下,必須辦理公共維修基金的過戶手續,地點在房屋所在地的各區縣專項維修資金管理部門。因此,補充協議應當約定雙方共同辦理公共維修基金的時間。

      3、一房二賣的特別處理

      一處房產簽多家買賣合同是賣方最惡劣的違約行為,它可能導致買方錢房兩空。加大違約責任是一房多賣行為的事后防范措施,遇上惡意行騙的產權人,他可以視高額的違約責任而不顧,拿著購房人的房款揮霍一空然后賣了房逃之夭夭。因此,它不能百分百保證買方沒有風險。有了預告登記制度,這種情況就可以被杜絕。

      4、各種法律文件之間的沖突解決辦法

      買賣二手房需要簽署的法律文件很多,僅合同而言,就有定金合同、居間合同、買賣合同、補充協議等。各份合同的內容有時會出現互不一致甚至相沖突的情況,這就需要明確定金合同、居間合同如與買賣合同發生沖突,以買賣合同為準。而補充協議正是因為買賣合同有缺陷才訂立的,因此補充協議要說明其他合同文本如與補充協議相沖突,以補充協議為準。

      5、《售樓書》的重要內容應作為補充協議的組成部分

      購房人在購置商品房時,尤其是其購置期房的時候,往往是看了開發商印制的《售樓書》,才決定是否購買。售樓書中往往列明了該樓盤的特點、交通、規劃設計、房型、配套、裝飾、設備等情況。購房人認為《售樓書》是開發商的承諾,因此,一旦交付的房屋與《售樓書》不一致,大有上當受騙的感覺。實踐中,這類爭議不在少數。

      從法律意義來講,《售樓書》是一種要約邀請,是開發商向購房人發出的,請其購買房屋的意思表示,并不具有法律效力。雙方正式簽訂的《合同》或《補充協議》才是雙方真正的意識表示,是雙方的承諾,具有法律上的效力。

      盡管《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定\"出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。\"但為了避免未來可能產生的糾紛,建議購房人將開發商在樓書中承諾的與其有關的重要內容寫在補充協議中。

      6、房屋質量的約定

      房屋質量的問題,是購房人入住后與開發商最容易產生爭議的地方。因此,在《合同》或《補充》中約定房屋質量的內容是十分重要的。

      購房人應當與開發商約定的內容包括:墻體平直的標準;防水的標準,即房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結合處無漏水、滲水;表面裂縫的標準:即開發商承諾商品房內部無任何裂縫,保溫層墻壁表面平整,瓷磚地板平整無松動、無爆裂、無間隙;管線安裝與室內表面的平整標準:即開發商承諾不在商品房內通行任何公用管線,承諾任何管道的安裝不影響房屋室內表面的平整。采用的建筑材料應達到國家強制性標準等。

      7、商品房交付的約定

      房屋交付時,履行的手續有:房屋入住通知;鑰匙收條。開發商應向購房人提交的資料有:《北京市建設工程竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》(該兩書內容不得低于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》、實測面積等。

      8、違約責任與解除合同的約定

      雙方約定:如開發商交付房屋時,所交付的房屋達不到《合同》或《補充協議》的約定,購房人有權拒收房屋。并約定開發商因其違約行為所應支付違約金的數額或比例。同時,也可約定開發商限期更正或修復,如在規定的時間內達不到約定的標準,購房人可以單方解除《合同》。并同時約定《合同》解除后的處理辦法,包括開發商應支付給購房人的違約金和損失賠償額計算的方法。

      9、產權證取得期限的約定

      產權證是認定房屋權屬的法律依據,實踐中,常會出現購房人在完全支付房款后的幾年內,都拿不到產權證,至使產權處在一種不確定的狀態之中,因此,約定產權證取得的最后期限十分必要。并同時約定,如到期購房人仍然得不到產權證,購房人有權退房及退房處理辦法的約定。

      10、關于不能如期取得貸款的約定

      按揭貸款是許多購房人都采用的付款方式。在付款方式的附件中,開發商往往寫明,如買受人不能獲得銀行的按揭貸款,買受人應于接到通知的幾日內付清余額。購房人往往粗心,沒有注意該條款或者因為覺得不能獲得的貸款的風險不大,對該條款沒有重視。

      實踐中,因此發生的爭議雖不多,但一旦購房人無法獲得銀行貸款,按照本條約定,購房人必須在幾日內交清全部房款,否則,根據《合同》第七條之規定,購房人就需承擔不能按期付款的違約責任。因此,購房人在簽訂《合同》或《補充協議》時對此條要予以充分注意。

      11、關于物業的約定

      實踐中,開發商指定的前期物業與業主委員會選聘的物業之間產生的糾紛很多,因此,購房人為保證其入住后權益的維護,也可在《補充協議》中約定物業的有關情況。

      新版《合同》中第19條,已就開發商指定的物業服務收費價格,及價格構成內容有所規定,且在附件四里,還有關于物業服務內容、服務質量的買賣雙方自由約定。除此之外,購房人還應當與開發商協議約定,前期物業的服務時間,物業權利的限制,物業期限屆滿后,由業主委員會或全體業主決定是否繼續聘任物業或重新指定其他物業的相關約定。

     
最新買賣合同解釋第三條相關視頻 更多>>
  • 產品購銷合同違約責任怎樣寫
    2019-12-13 合同法 播放:22888
  • 買車交完定金后悔了怎么辦
    2019-10-25 合同法 播放:1215
  • 法定解除合同提前多久通知
    2019-08-27 合同法 播放:3414
最新買賣合同解釋第三條相關語音問答 更多>>
最新買賣合同解釋第三條相關專題
最新買賣合同解釋第三條相關問答專輯

15

15年的中國在線法律服務品牌

中國放心的互聯網法律服務平臺

82

覆蓋82個法律專業領域

站內法律專業領域覆蓋面廣

1,000,000

每天為全國近100萬互聯網用戶

提供各種類型法律知識查詢服務

我是公眾

有法律問題?直接發布咨詢
(不限時間,律師在線,有問必答)

我是律師

400-801-5398
(服務時間:周一至周日 8:00-21:00)

關于法律快車

法律快車版權所有 2005-2020 粵ICP備10231287號-5 粵公網安備 44010602002222號 增值電信業務經營許可證(ICP證)粵B2-20100586

新皇冠体育