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買賣合同的效力是怎樣

買賣合同的效力是怎樣

發布時間 :2019-12-20 10:36瀏覽量 : 111
買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人,買受人支付價款的合同。買受人接受此項財產并支付約定價款的合同法。買賣是商品交換最普遍的形式,也是典型的有償合同。那么買賣合同的效力是怎樣?下面為您詳細介紹。
  •   農村房屋買賣合同的效力的認定需要分情況,看是否在農村集體經濟組織內部成員間的流轉,所以并不是所有的合同都是有效的。因此,想必大家想知道關于農村房屋買賣合同的效力怎么樣?接下來詳細為您介紹!

      一、農村房屋買賣合同的效力怎么樣

      1、農村本集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同,應認定有效。因購買者具有房屋所在地集體經濟組織成員身份,這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙。

      2、本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同,效力認定應慎重對待。國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓,但如前文所述,法律、法規對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規定,而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此,法官就不應、也無權在法律未禁止房屋轉讓的情況下,憑主觀認識去用禁止農村宅基地使用權轉讓的規定來否定農村房屋買賣合同的效力和妨害農村村民對自己房屋所有權的行使。因此,筆者認為對這類農村房屋買賣合同,只要其符合合同法關于有效合同其他要件,應依法認定為有效合同。

      3、農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋買賣合同,以認定無效為原則,以認定有效為例外。對于農村居民是否能向城鎮居民出售房屋,國雖無法律、法規的相關禁止性規定,但2004年11月2日,國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規定”改革和完善宅基地審批制度,加強農村宅基地管理,禁止城鎮居民在農村購置宅基地。“這些雖然都是國家規定的有關政策,但根據國民法通則第六條”民事活動必須遵守法律,法律沒有規定的,應當遵守國家政策“的規定,法院在司法中應當嚴格適用。

      二、關于農村房屋買賣合同的效力認定問題分析

      【案例】

      1991年6月21日,原告羅女士及丈夫黃某與原某村農民王某簽訂了房屋買賣契約。王某由于農轉非欲出售其房屋,所在村社無人購買,通過村社兩級干部執筆,王某自愿將其位于該村的磚瓦房4間出售給擁有城鎮戶口的羅女士夫妻。黃某交付了3300元購房款,王某也將鄉村房屋所有權證和土地使用權證交給了羅女士夫妻。雙方簽訂的購房協議加蓋了村公所、鄉人民政府的公章,而且羅女士向縣政府繳納了契稅198元,契稅憑證上現業主的姓名已經變更為羅女士丈夫的名字,但未到相關部門履行過戶手續。此后,羅女士一家人一直居住在該屋。2008年6月5日,該房屋所在的土地被政府征收,羅女士一家的宅基地面臨拆遷,巨大的利益導致王某的家人與羅女士發生了矛盾,羅女士無法獲得拆遷補償款。2011年6月,羅女士起訴要求確認合同有效。

      原告羅女士認為,1991年6月21日簽訂的購房協議是雙方真實意思的表示,并經過了當時村公所及鄉人民政府的同意,并向縣人民政府交納了契稅,且原告已在該房居住近20余年。現因該房屋涉及拆遷補償,被告得知后,無理要求對該房屋主張補償利益,被告的行為違反了誠實信用原則,損害了社會公序良俗,請求依法確認房屋買賣合同有效。

      被告王某認為,根據法律規定,農村房屋不能向城鎮居民出售,當時將房屋賣給原告,僅是對房屋的處分,并沒有涉及房屋所及的宅基地使用權,本案的買賣合同因違反法律應為無效。

      [評析]

      1、本案合同效力的分析

      民法通則第五十五條規定,民事法律行為應當具備以下條件:行為人具有相應的民事行為能力,意思表示真實,不違反法律或社會公共利益。本案中,簽訂合同的雙方當事人均具有民事行為能力,主體適格。1991年王某出售房屋時,所在村社無人購買,在征得村社干部同意且由村社干部執筆書寫買賣合同后,才賣給城鎮居民羅女士,買賣協議上加蓋村公所及鄉人民政府的公章,就表明所在村社對羅女士取得該宅基地的使用權沒有異議,出賣行為是王某的真實意思。事后,羅女士也按照規定向縣政府繳納了契稅,并實際支付購房款,被告王某收取購房款后交出了房屋及權屬證書,原告羅女士在該房屋居住20年,合同早已實際履行。

      1992年最高人民法院《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》規定:“房屋買賣系要式法律行為。農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件,要求辦理契稅或過戶手續的地方,還應依辦理該項手續后,方能認定買賣有效。”該復函并未禁止城鎮居民購買農村房屋。本案中,羅女士也確實繳納了契稅,且契稅票據上已將現戶主的名字變更,可以理解為雙方買賣行為經過了相關部門的同意。因此,本案符合最高人民法院的復函精神。

      本案應當適用雙方簽訂合同時的法律或政策。在1999年5月之前,我國法律沒有明確規定城市居民不得購買農村房屋,根據法無禁止皆自由的原則,應當認定本案當事人的行為沒有違反法律的禁止性規定,雙方簽訂的買賣合同有效。

      2、認定有效的社會效果利大于弊

      首先,要堅持尊重歷史、照顧現實原則。由于農村私有房屋買賣糾紛主要發生在村民和城鎮居民之間,這類房屋買賣行為多發生在上世紀90年代,至今時隔10年以上,大多買賣行為依約履行了合同義務,出賣人交付了房屋,買受人入住并給付了房款且入住多年,甚至房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。本案中,房屋買賣發生在20年前,經過多年的經營,房屋買受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感,建立了較為穩定的社會關系。如果認定本案無效,就會造成房屋出賣方在違規出賣房屋獲得利益后又因房屋增值、拆遷補償等原因主張合同無效,無疑是違反了誠實信用原則,其直接后果是違反誠實信用賣房者獲益,而恪守誠實信用買房者卻蒙受損失。買房者最后雖獲得了一定的賠償卻要面臨騰房搬遷,在其居無住所的情況下,不利于社會的穩定,甚至遭遇執行難題,如此判決的結果是損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根源。

      其次,注重實現裁判的法律效果和社會效果的有機統一。判決要以“有利于妥善解決現有糾紛、有利于規范當事人交易行為”為指導,起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。對城鎮居民在購買農村房屋后進行了依法登記或履行了契稅手續的;對出賣方已經轉為城鎮居民的;對那些買賣行為發生的時間較長,購買方已經在農村長時間居住,且房屋已經翻蓋或者重建的,從保障當事人居住權和穩定社會關系的角度認定合同有效,這樣更能為社會大眾從情感上所接受,充滿人文關懷的裁判也更能為社會所認可。

      以上是法律快車小編為您整理的關于農村房屋買賣合同的效力怎么樣的內容,由此可知,農村本集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同,是有效的,如果是城鎮居民或者法人等組織機構間,買賣合同是無效。如其它疑問,歡迎向法律快車發布法律咨詢。 

     
  •   隨著社會經濟的不斷完善與進步,房地產行業也做得越來越好,導致房價上漲,所以很多人想購買小產權房。那么小產權房如何買賣?小產權房買賣合同的效力包括哪些?小產權房購買的風險包括哪些?針對這幾個問題下面為大家詳細介紹一下,希望對大家有所幫助。

      一、小產權房如何買賣

      1、看房:買賣雙方相約實地考察房屋,并且初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項

      2、查檔:買賣雙方拿著房產證原件或按揭合同原價前往檔案大廈國土部門查房檔案。

      3、簽合同:交易雙方可以就房屋價格、定金、首期款等內容進行進一步協商,確認無誤后,買賣雙方簽訂合同。

      4、公證賣方同擔保公司一起到公證處進行公證,并委托擔保公司辦理相關事務。

      5、資金監管及貸款申請: 買方支付首期款到銀行資金監管賬號,然后跟擔保公司一起和銀行簽訂資金監管協議及相關文件,并向銀行提出貸款申請,銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方,或者直接通知擔保公司,時間大概在約7到8個工作日左右。

      6、贖樓:買方支付擔保費用后,擔保公司會向原貸款銀行申請贖樓,然后出具贖樓擔保,并進行贖樓以及注銷抵押登記手續。

      7、過戶:買方同擔保公司去房地產產權登記中心辦理過戶手續,在遞交房產過戶申請后,擔保公司領取回執。

      8、繳費:買方同擔保公司到相關部門繳費并領取新的房產證后,擔保公司會帶著房產證同銀行在產權登記中心作抵押登記,銀行把首期款給賣方。新房產證抵押登記后,銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方,時間大約在10個工作日左右。

      9、交房:買賣雙方辦理房屋交接,以及水、電等費用的過戶,買方領取鑰匙。

      二、小產權房買賣合同的效力

      1、由于沒有關于小產權房買賣方面的具體法律法規,現階段各地法院對于有關小產權房買賣案件的處理也不盡相同。

      2、有關小產權房買賣合同效力問題,全國沒有統一、明確的法律規定和司法解釋,各地法院為了地方審判的需要,相繼出臺了適用于當地審判實踐的意見。

      3、理論界關于小產權房買賣合同效力的學說主要有兩種,"有效說"與"無效說"."有效說"即認為國家并未明文規定合法建造的小產權房不可以買賣,法無明文禁止即許可,故小產權房買賣合同有效;"無效說"則認為小產權房不符合國家規定,故買賣合同無效。

      三、小產權房購買的風險

      1、法律效力。

      "小產權房"買賣合同的效力一般認定無效為原則,但也區分不同情況:

      (1)對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣,該房屋買賣合同認定有效。

      (2)對于將房屋出售給本鄉以外的人員的,如果取得有關組織和部門批準的,可以認定合同有效。

      (3)對于將房屋出售給本鄉以外的人員,未經有關組織和部門批準,如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的,該合同應作無效處理。

      2、房產轉讓。

      "小產權房"拿不到正式的房產證,因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權。

      根據《中華人民共和國土地管理法》的規定,小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售,即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值也有一定影響。

      3、政策風險。

      購買在建小產權房時,購房人與開發商簽訂合同并交付房款后,如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目,可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。

      購房后如果遇到國家征地拆遷,由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權,購房人并非合法的產權人,所以無法得到對產權進行的拆遷補償,而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。

      4、監督缺位。

      鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束,開發建設的監督存在缺位,對購房者的利益有一定的影響。同時,開發單位的沒有資質,房屋質量和房屋售后保修難以保證。

      以上就是法律快車小編為大家介紹的關于“小產權房買賣合同的效力”的相關法律知識,最后需要提醒買小產權房的朋友,小產權房雖然便宜,但是風險也很大,大家一定要考慮清楚再購買。如果您還有其他的法律問題,歡迎咨詢法律快車,我們會有專業的律師為您提供幫助。

     
  •   回遷房是一種特殊的房產類型,在進行買賣的時候是有著一些不同于其他的房產的規定的,但是很多人都不知道回遷房買賣合同的法律效力的。下面就為大家帶來回遷房買賣合同的法律效力是什么的相關內容,一起來看看吧。

      一、回遷房買賣合同的法律效力是什么

      只要買賣雙方是經協商在平等、自愿基礎上簽訂的回遷房買賣合同,系雙方的真實意思表示,合同內容并未違反法律強制性規定或社會公共利益,該房屋買賣合同應為合法有效。

      依據《合同法》第五十二條的規定,有下列情形之一的,合同無效:一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益;違反法律、行政法規的強制性規定。而根據《房地產管理法》第三十八條的規定:未依法登記領取權屬證書的房產不得轉讓。

      綜上所述,因為《房地產管理法》只是說明不得轉讓,該條真實的立法意圖不在于禁止轉讓,而在于方便行政管理,不屬于合同效力取締性規范。雖然回遷人未取得房產證,但對該房屋享有準所有權,有權對其所安置的房屋進行處分。在尚未取得房地產權證之前,享有買賣合同上的債權,當然有權對該債權進行轉讓。

      相關知識延伸閱讀:購買回遷房有哪些風險

      回遷房,在二手市場上市的回遷房約占整個二手市場的10%。而這些回遷房總體分兩種情況:一種是業主已經持有房產證,另一種是業主只持有回遷協議。

      (一)業主已經取得該商品小區的《房產證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的,因為在二手交易的過程中,《房產證》是房管局認可,并受其監督的。因此有《房產證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉名,這對購買者來說是十分有保障的,不必有其他的擔心。

      (二)業主手中只有發展商的回遷協議的,這些房子的業主手中只有發展商的回遷協議的,在做二手交易時是不能在房地產交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協議只是業主與發展商之間的私人商業協議,此協議并沒有得到房管局的認可。因此雙方進行交易時,只能是在公證處做公證交易,待《房產證》出來后才能做真正的過戶交易。

      二、回遷房購買手續

      購買回遷房與購買商品房的手續是一樣的。

      1、憑拆遷證明和身份證簽訂購房合同并結算房款。

      2、按合同規定交房款并取回發票。

      3、憑拆遷證和購房合同等到房產交易中心大廳辦理房產證手續。

      4、視房屋面積大小減免部分或全部契稅。

      5、憑房產證和契證到國土資源局辦理土地證手續。

      三、回遷房注意事項

      回遷房,在二手市場上市的回遷房約占整個二手市場的10% 。而這些回遷房總體分兩種情況:一種是業主已經持有房產證;另一種是業主只持有回遷協議。

      作為第一種情況,即業主已經取得該商品小區的《房產證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的,因為在二手交易的過程中,《房產證》是房管局認可,并受其監督的。因此有《房產證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉名,這對購買者來說是十分有保障的,不必有其他的擔心。

      然而另一種情況,即業主手中只有發展商的回遷協議的,這就需要購房者多一個心眼才行。這些房子的業主手中只有發展商的回遷協議的,在做二手交易時是不能在房地產交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協議只是業主與發展商之間的私人商業協議,此協議并沒有得到房管局的認可。

      因此雙方進行交易時,只能是在公證處做公證交易,待《房產證》出來后才能做真正的過戶交易。

      許多回遷房的業主都要求必須收取一定金額的訂金,甚至先收80%~90%的樓款,作為客人購買該套房子的保證,余數則在真正過戶交易后再付清,而由于業主也不能保證什么時候一定能夠真正過戶,這對購買者來說具有一定的交易風險。部分的回遷房存在尚未有《房產證》的問題,或者當取得真正的《房產證》時,可能在面積上與當初的協議面積有差異而導致要補錢,這種種的因素,都導致在同一樓盤中的回遷房要比商品房便宜。因此,當你需要購買回遷房的時候,一定要注意該套房屋的產權問題以及相關細節,并盡量去一些有信譽的大型中介公司咨詢,盡可能避免不必要的損失。

      以上就是法律快車小編為大家帶來回遷房買賣合同的法律效力是什么的全部內容。回遷房是一種特殊的房產,所以說在購房的時候要多注意了。如果你還有更多的法律問題,歡迎咨詢法律快車的相關律師,他們會為你做出專業的解答。

     
  •   房屋作為不動產在進行買賣的時候是要前往房管所辦理過戶登記手續的,如果要認定私人之間簽訂的房屋買賣合同的法律效力的,那么私人房屋買賣合同的法律效力是怎樣的呢?閱讀完以下為您整理的內容,一定會對您有所幫助的。

      一、私人房屋買賣合同的法律效力

      房屋買賣糾紛在我院所審理的諸多涉農民權益的財產類型案件中所占比例最大。但由于現有房屋買賣的法律法規比較雜亂,尤其涉及農村房屋買賣合同效力的規范政出多門,導致在司法實踐中法官理解和適用法律各異,同案不同判的情況時有發生。為此我院組織相關人員對所審理的農村房屋買賣糾紛進行分析,通過分析發現,對涉及農村房屋買賣合同效力認定存在三種意見:

      1、對無權處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同認識比較一致,無權處分人簽訂的房屋買賣合同,房屋所有權人不予追認的,房屋買賣合同無效,雙方當事人返還房屋和價款。

      2、房屋沒有辦理過戶登記是否影響房屋買賣合同的效力問題,判決中存在兩種觀點:一種觀點是房屋買賣應以變更登記過戶為生效要件,房屋沒有辦理過戶登記,房屋買賣合同無效。另一種觀點認為雙方出于真實意思表示而訂立的合同是依法成立的合同,對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更和解除合同。

      3、農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同是否有效存在較大的分歧。一種觀點認為合同違反法律、行政法規強制性規定應為無效合同。另一種觀點認為雙方出于真實意思表示而訂立的合同是依法成立的合同,對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更和解除合同。

      上述同案不同判的現象不但無法起到定紛止爭的作用,而且損害司法部門的權威,造成極大的負面影響。為了統一執法尺度減少同案不同判現象發生,針對上述三個方面的問題,我院研究分析后認為:

      1、無處分權的人處分他人房屋而訂立的房屋買賣合同,權利人不予追認的無效,只有財產的所有人和有權處分該財產的人才能處分該財產。

      2、房屋過戶登記不是房屋買賣合同的有效要件。理由是:一,從登記制度的設定目的來看,登記的作用在于公示,即世人周知該權利的存在。登記是房屋所有權的變動,而非房屋買賣合同。二,從登記的法律性質來看,過戶登記是房屋買賣合同效力的內容之一,不可將其與房屋買賣合同的有效要件相混淆。總之,登記是土地使用權轉移的要件,而非房屋買賣合同的要件,沒有辦理過戶登記的效果是房屋所有權不變更,但是不影響房屋買賣合同的效力。

      3、農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。理由是:

      第一,合同法將合同無效的標準限制在違反法律、行政法規。而判決認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據是《關于加強土地b轉讓嚴禁炒賣土地的通知》,該通知的發文機關是國務院辦公廳,而非國務院,故此文件不是行政法規,不能作為認定合同無效的依據。

      第二,土地管理法規定的土地的使用權不得用于非農建設其立法本意旨在維持農業用地的數量,保證農民的生存之本和糧食供應,而宅基地本來就是建設用地,其主體變更不會導致農業用地的減少,故將該條適用于宅基地是不妥的,作為認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據也違反立法本意。

      第三,從法律保護所有權的基本精神來看,限制農民買賣房屋并非是對農民利益的維護,而是對農民權利的侵犯。眾所周知,所有權的占有、使用、收益、處分四個權能中,最核心的權能是處分權,處分權是所有權的標志。如果將農村房屋的處分權予以限制,這與我國保護農民利益的國策完全背道而馳。另一方面,合同法的基本精神是合同自由,合同自由包括合同訂立的自由,合同內容的自由以及合同對象的自由,限制農民向城市居民出賣住房,也與合同自由的基本精神相悖。四,我國新通過的《農村承包經營法》也體現了相同的精神,該法第32條規定,“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉。”該條原則上賦予了農民處分自己的承包土地經營權的權利。該法體現了以人為本的精神,充分尊重農民的自主性,相信農民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產,是立法精神的巨大進步。既然為農民安身立命之本的農用承包土地都可以流轉,農村宅基地也應做相同理解。

      二、房屋買賣合同應注意事項

      1、房屋手續是否齊全

      房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證,沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣,即使現在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

      2、房屋產權是否明晰

      有些房屋有好多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產,買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

      3、交易房屋是否在租

      有些二手房在轉讓時,存在物上負擔,即還被別人租賃。如果買受人只看房產證,只注重過戶手續,而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”,也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視,也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

      4、土地情況是否清晰

      二手房中買受人應注意土地的使用性質,看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限,如果一個房屋的土地使用權僅有40年,房主已使用十來年,對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時,就有點不劃算。

      5、市政規劃是否影響

      有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響采光、價格等市政規劃情況,才急于出售,作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

      6、福利房屋是否合法

      房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房,在轉讓時有一定限制,而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定,買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

      7、單位房屋是否侵權

      一般單位的房屋有成本價的職工住房,還有標準價的職工住房,二者土地性質均為劃撥,轉讓時應繳納土地使用費。再者,對于標準價的住房一般單位享有部分產權,職工在轉讓時,單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

      8、物管費用是否拖欠

      有些房主在轉讓房屋時,其物業管理費,電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠,且已欠下數目不小的費用,買受人不知情購買了此房屋,所有費用買受人有可能要全部承擔。

      9、中介公司是否違規

      有些中介公司違規提供中介服務,如在二手房貸款時,為買受人提供零首付的服務,即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜,豈不知如果被銀行發現,所有的責任有可能自己都要承擔。

      10、合同約定是否明確

      二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面,但對于一些細節問題還應約定清楚,如:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

      三、房屋買賣合同的管轄法院怎么確定

      實務中,對于“不動產糾紛”范圍的理解,主要有三種觀點:一是認為凡涉及不動產的糾紛,包括物權糾紛、合同糾紛以及侵權糾紛等,都屬于不動產糾紛。二是認為僅指不動產物權糾紛,不包括不動產債權糾紛。對于與不動產有牽連關系的如房屋中介糾紛、購房款糾紛等,不屬于不動產糾紛。三是認為不動產糾紛應限制在因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛范圍。

      隨著《民事訴訟法解釋》的施行(2015年2月4日),該問題得到了統一。《解釋》第二十八條規定:“民事訴訟法第三十三條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛。農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛,按照不動產糾紛確定管轄。不動產已登記的,以不動產登記簿記載的所在地為不動產所在地;不動產未登記的,以不動產實際所在地為不動產所在地。”正確理解上述條文,需要注意的以下幾點:

      1、不動產糾紛僅限于部分物權糾紛。物權是指人們對物的占有、使用、收益、處分的權利,是財產權的一種。我國物權法將物權分為所有權、用益物權和擔保物權。所有權是物權的完整形態,包含了物權占有、使用、收益和處分的全部功能。用益物權是以對物的使用收益為目的的他物權,如土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權等。擔保物權是以物的價值擔保債權到期能夠得到清償的他物權,如抵押權、質權、留置權等。物權糾紛是基于物權關系而產生的糾紛,它與債權糾紛構成了民事糾紛的常見種類。

      2、物通常分為動產和不動產兩類。因不動產物權確認、使用、收益、處分和保護等發生的糾紛統稱為不動產物權糾紛。實踐中,區分不動產物權糾紛與不動產債權糾紛會產生一些歧義,例如確認房屋抵押合同無效究竟屬于哪一類糾紛。最高人民法院《民事案件案由規定》明確,按照物權變動原因與結果相區分的原則,確定糾紛的性質和案由。對于因物權變動的原因關系,即債權性質的合同關系產生的糾紛,如物權設立原因關系方面的擔保合同糾紛,物權轉讓原因關系方面的買賣合同糾紛,均是債權糾紛;對于因物權設立、權屬、效力、使用、收益等物權關系產生的糾紛,則是物權糾紛。

      3、基于專屬管轄屬于強行性規定,不允許當事人通過合意進行變通,其適用范用范圍應當盡可能限定在確有必要的范圍內。因此《解釋》將適用專屬管轄的不動產糾紛限定在“因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛”。除此以外的其他不動產物權糾紛,不適用專屬管轄。

      4、幾類特殊合同糾紛適用專屬管轄。在實踐中,有些涉及不動產的合同糾紛具有一定特殊性,如農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛,雙方的爭議除涉及合同的訂立、履行等,還涉及當地的土地承包經營政策和房地產宏觀調控政策,由不動產所在地法院專屬管轄,有利于統一裁判尺度,有利予配合當地政府處理該類案件引起的群體性糾紛。又如建設施工合同糾紛,往往涉及建筑物工程造價評估、質量鑒定、留置權優先受償、執行拍賣等,由建筑物所在地法院管轄,有利于案件審理與執行。

      以上就是法律快車小編為您整理的最新私人房屋買賣合同的法律效力的相關內容。綜上,私人房屋買賣合同具備法律效力的條件包括出售房屋人擁有對房屋的處分權、必須辦理過戶登記等。如果您還有其他的法律問題,歡迎咨詢我們的法律快車律師。

     
  •   對土地進行買賣其所有權的歸屬是不轉移的,只是轉移所有權中的土地使用權。因為土地的所有權是三權分置的,那么,土地買賣合同的法律效力怎么樣的呢?我相信你一定會對此產生濃厚的興趣。今天就帶你詳細了解有關于此的問題。下面,請看詳細介紹。

      一、土地買賣合同的法律效力

      農村土地禁止買賣,買賣合同沒有法律效力的。

      根據《土地管理法》第七十三條規定,買賣或者以其他形式非法轉讓土地的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得;對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的,限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施,恢復土地原狀,對符合土地利用總體規劃的,沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施;可以并處罰款;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予行政處分,構成犯罪的,依法追究刑事責任。

      二、土地買賣合同書范本

      甲方:

      乙方:

      經各方友好協商,本著平等、自愿、有償、誠實信用原則,就土地轉讓事宜達成協議如下:

      (一)地塊概況

      1、該地塊位于xx市××××,土地面積為×××平方米(折×××畝)。宗地四至及界址點座標詳見附件。

      2、現該地塊的用途為商住用地,屬開發用地。

      (二)轉讓方式

      1、甲方與乙方共同出資成立××房地產開發有限公司(以下簡稱合作公司),甲方以所售賣的土地作價x萬入股認繳注冊資本,占x股權;乙方以貨幣出x萬一次性出資注冊資本,占x股權。

      2、甲方所出讓的土地保證在合作公司營業執照下發后,一個月內辦理完成土地過戶至合作公司名下事宜。并確保該地塊的容積率大于等于x,綠化率不少于x,建筑密度不小于x,土地用途為商業、住宅用地。

      2、土地的轉讓價為××萬元/畝,轉讓總價為人民幣x萬元。

      3、乙方同意按以下時間和金額分四期向甲方支付土地價款:

      第一期定金,地價款的x%,計人民幣x萬元,付款時間及條件:雙方簽訂協議書,且已辦好合作公司營業執照手續和完成貨幣入資。

      第二期,轉讓土地在國土局登記受理辦理過戶于合作公司名下時,雙方簽訂股份轉讓協議,乙方再行支付地價款的x%,計人民幣x萬元。

      第三期,辦結該土地的國有土地使用證后x個工作日內支付地價款的x%,計人民幣x萬元,余下x%的尾款待土地辦理完規劃許可證后十天內付清。

      4、為保證前款第一期地價款的及時支付,甲方應先行辦理合作公司購買轉讓土地的出讓協議,以確保過戶等工作的實施進度與本協議相吻合。

      5、該項目由乙方獨立運作,盈虧自負。甲方愿意幫助乙方解決有關開發指標、稅費返還及政策協調。

      (三)違約責任

      1、甲方誠邀乙方參與其×××畝土地的第三方轉讓事宜,并承諾創造條件讓乙方取得該塊土地,若乙方未能取得該地塊,甲方愿意雙倍返還定金,計67萬元,甲方應在確認乙方不能取得該土塊的土地使用權之日起x個工作日內支付此款。

      2、乙方未能按時支付地價款,應以每日未付部分的x作滯納金支付給甲方。如未能按時付款超過x個工作日,視同終止履行本協議,并有權處置已付定金。

      3、甲方、乙方分別承擔合作公司注冊的相關費用。

      (四)其他

      1、在土地出讓過程中,乙方僅承擔應由受讓方承擔的土地契稅和交易費用,其他有關營業稅等均由甲方另行承擔。

      2、乙方的開發建設應依法律、法規和規定辦理有關手續。

      3、本協議未盡事宜,須經各方協商解決,并簽訂相應的補充協議,補充協議與本協議具有同等法律效力。

      4、本協議在執行過程中發生矛盾、爭議,經協商無效時,提請法院裁決。

      5、本協議經各方代表簽字蓋章后生效。

      6、本協議一式四份,雙方各執兩份。

      甲方(蓋章):

      代表:

      乙方(蓋章):

      代表:

      年月日

      三、轉讓方未取得土地使用權證書轉讓合同的效力

      第一種觀點認為合同無效。《城市房地產管理法》第37條第6項規定:未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。該法第38條規定:“以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當符合下列條件:(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書”這種觀點認為,上述法律條款是對出讓土地使用權轉讓行為的強制性規定,如果轉讓方未取得土地使用權證書,則土地使用權不得轉讓。《合同法》第52條第5項規定:違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。因此轉讓合同應認定為無效。

      第二種觀點認為合同有效。根據我國民事立法所依據的理論及具體條文,物權變動采取的是債權形式主義的物權變動模式,即債權契約加登記原則。在這種模式下,登記行為與債權合同是相互獨立的兩個行為,登記行為只是物權取得與轉移的證明,其作用是將物權變動的時間界限確定在標的物登記之時,屬于合同的履行問題,不是合同的生效要件。這種觀點認為:《城市房地產管理法》第37條、第38條是對土地使用權權屬變動所作的強制性規定,針對的是登記行為而不是債權合同。如果轉讓方沒有取得土地使用權證書而與受讓方訂立合同轉讓土地使用權,行政機關不得辦理變更登記手續,其結果是出讓方無法履行合同,而合同本身的有效性不受影響。筆者贊同這種觀點的理論分析和對法律的解釋,但卻不同意其結論。

      土地買賣合同的簽訂,從某種角度來說也就是土地使用權的轉讓合同。以上就是法律快車小編的資料整理。希望大家通過閱讀以后可以更加清楚了解土地買賣合同的法律效力是怎么樣的這個問題。如果你還有其他的法律問題,歡迎咨詢法律快車,我們會有專業的律師為您提供幫助。

     
  •   房子的買賣對于我們每個人來說都是一件十分重要的事情,所以在買賣房屋的時候都需要簽訂相應的買賣合同。但是很多人都不確定自建房的買賣合同是否具有效力。下面就為大家帶來自建房買賣合同的法律效力的相關內容,一起來看看吧。

      一、自建房買賣合同的法律效力

      在房屋買賣過程中,不管是城市里面的新建商品房,還是農村自建房屋,都有一個房屋買賣合同,那么,屬于小產權房的農村自蓋房屋買賣協議的效力該如何認定。如何認定農村自蓋房屋買賣協議效力?以有效認定為原則,無效認定為例外;在1999年前的農村房屋買賣合同一般均應作有效認定。這一原則既嚴格遵守了基本的法理、遵循了立法本意和立法趨勢,同時還綜合考慮到了相關政策規章的特殊性及此類矛盾糾紛發生的原因力。認定有效的基本條件:

      1、房屋買賣時,買方家庭成員中有農村集體經濟組織成員的;

      2、在1999年《土地管理法》第二次修正之前發生的農村房屋買賣;

      3、出賣方的現有身份已經不屬于當地農村集體經濟組織成員的;

      4、購買方在交易時符合農村宅基地使用條件或者已經審批使用宅基地的;

      5、轉讓行為已經審批或者已經當地農村集體經濟組織認可的;

      6、相關宅基地已經國有化的;

      7、同一房屋經過多次買賣,或者相關房屋已經大規模合法的翻建、擴建,已經無法與原有房屋區分的;

      8、相關的房屋已經納入拆遷范疇或者已經拆遷而不存在的。

      筆者認為,符合上述任何一要件的農村房屋買賣,均不會損害國家利益、集體利益或者第三人利益,均應作有效認定,否則,只會給不誠信者的惡意得到法律的支持,從而破壞已經形成的市場交易秩序及社會主義新農村的環境穩定。例外,單獨買賣宅基地的;并非為居住而進行買賣;1999年以后、尤其在2004年以后發生的農村房屋買賣均應一律認定無效。

      二、買賣合同特征

      1、買賣合同是有償合同。買賣合同的實質是以等價有償方式轉讓標的物的所有權,即出賣人移轉標的物的所有權于買方,買方向出賣人支付價款。這是買賣合同的基本特征,使其與贈與合同相區別。是有償民事法律行為。

      2、買賣合同是雙務合同。在買賣合同中,買方和賣方都享有一定的權利,承擔一定的義務。而且,其權利和義務存在對應關系,即買方的權利就是賣方的義務,買方的義務就是賣方的權利。是雙務民事法律行為。

      3、買賣合同是諾成合同。買賣合同自雙方當事人意思表示一致就可以成立,不以一方交付標的物為合同的成立要件,當事人交付標的物屬于履行合同。

      4、買賣合同一般是不要式合同。通常情況下,買賣合同的成立、有效并不需要具備一定的形式,但法律另有規定者除外。

      5、買賣合同是雙方民事法律行為。

      三、買賣合同類型

      分期付款

      分期付款買賣,是指買受人將其應付的總價款,在一定期限內分次向出賣人支付的買賣合同。其特點在于,合同成立之時,出賣人將標的物交付給買受人,價款則依合同約定分期支付。除法律另有規定或合同另有約定外,標的物的所有權自出賣人交付時起轉移給買受人。買受人應按期履行支付價金的義務,若未按期付款,應承擔違約責任。

      根據合同法規定,分期付款買賣的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的1/5,出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。出賣人解除合同的,可以向買受人要求支付該標的物的使用費。

      樣品買賣

      樣品買賣,又稱貨樣買賣,是指標的物品質依一定樣品而定的買賣。當事人約定依樣品買賣的,視為出賣人保證交付的貨物與樣品具有同一品質,其意義是出賣人提供一種質量擔保。樣品買賣的當事人應當封存樣品,并可對樣品質量作出說明。出賣人交付的標的物應當與樣品及其說明的質量相同。樣品買賣的買受人不知道樣品有隱蔽瑕疵的,即使出賣人交付的標的物與樣品相同,買受人仍有權要求其交付符合同種物通常質量標準的標的物。

      試用買賣

      試用買賣,又稱為試驗買賣,是指合同成立時出賣人將標的物交付給買受人試用,買受人在試用期間內決定是否購買的買賣。此類買賣合同常見于新產品的買賣。一般認為,試用買賣合同屬于附停止條件的買賣合同,即在所附買賣條件成就前,出賣人應將標的物交付給買受人試驗使用,最終是否同意購買取決于買受人的意愿。試用期間屆滿,買受人對是否購買標的物未作表示的,視為購買。

      拍賣

      根據我國拍賣法,拍賣是指以公開竟價的形式,將特定物品或財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。具體地說,買賣公開進行,參加竟拍的人在拍賣現場根據拍賣師的叫價決定是否應價,當某人的應價經拍賣師三次叫價無人競價時,拍賣師以落槌或以其他公開表示拍定的方式確認買賣成交。

      房屋買賣

      房屋買賣合同是指出賣人將房屋所有權依約轉給買受人所有,買受人支付價金的買賣合同。房屋買賣合同與一般買賣合同的不同之處,在于房屋屬于不動產,對于房屋買賣法律有如下特別規定:

      1、房屋買賣合同需要采用書面形式,買賣雙方需將買賣房屋的位置、面積、價金等約定于書面。

      2、在城鎮買賣房屋之所有權須經房屋登記機構登記后,才發生轉移,如未登記,即使交付,也不發生權利轉移效果。

      3、出賣共有房屋或出租房屋時,其他共有人或承租人享有同等條件下的優先購買權。

      以上就是法律快車小編為大家帶來自建房買賣合同的法律效力的全部內容。正是由于這樣的自建房具有獨特性,所以我們在房屋買賣的時候一定要多多注意了。如果你還有更多的法律問題,歡迎咨詢法律快車的相關律師,他們會為你做出專業的解答。

     
  •   口頭合同是合同形式中的一種,一般大部分存在于小型的買賣、服務或是消費之中,由于沒有書面的限制,可能會有人不知道口頭合同的法律效力是怎樣的?因此,想必大家想知道,關于口頭買賣合同的法律效力?接下來詳細為您介紹!

      一、口頭買賣合同的法律效力

      中國《民法通則》及《合同法》均允許當事人采用口頭的形式締約,即運用語言對話的方式訂立合同。《民法通則》第56條規定:“民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規定是特定形式的,應當依照法律規定。”《合同法》第10條規定:“當事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的,應當采用書面形式。”

      可見,口頭協議是合同形式中一種重要的表現形式。實踐中,即時結清的買賣、服務和消費合同多采用口頭形式。有關合同形式問題,中國的立場與國際通行做法基本一致,采取國際上通行的“不要式原則”,即認可法律特別規定以外的情形下口頭協議的有效性。

      二、口頭合同生效的情形

      只要其內容不違反法律和行政法規的強制性規定,這個合同就成立并具有法律效力,受法律保護。

      內容不違反法律和行政法規的強制性規定:

      1、一方沒有以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;

      2、雙方不是惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;

      3、雙方不是以合法的形式掩蓋非法目的;沒有損害社會公共利益;

      4、訂立合同的主體具有民事行為能力和民事權利能力;

      5、意思表示真實。

      三、口頭合同認定的標準

      1、口頭合同成立但不一定有效

      合同生效意味著已經依法成立的合同在當事人之間產生一定的法律約束力,雙方當事人享有合同約定的權利并承擔合同約定的義務,如果違約則要承擔相應的違約責任,包括繼續履行、賠償損失、支付違約金等。

      根據我國合同法的規定,合同生效需具備實質要件和形式要件。其中實質要件包括當事人訂立合同時須具有相應的民事行為能力,雙方意思表示真實,合同內容及目的不違反法律或社會公共利益;形式要件是指對法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續才能生效的合同,合同自批準、登記時生效。

      在我國一些單行法中對合同的特殊形式有所規定,如房屋拆遷管理部門代管的拆遷補償安置協議需采用公證形式,中外合資經營企業合同、國有土地使用權轉讓合同經批準后方能生效。那么對于這類法律、行政法規有特殊規定的合同,特定形式是否具備會直接影響其法律效力,如果采取口頭形式訂立此類合同,就無法使合同生效,但不影響合同的成立。

      2、特定合同須書面形式訂立

      書面合同是以合同書、信件等客觀、有形的形式承載雙方當事人的約定內容。相對于口頭合同而言,書面合同更有利于雙方當事人深思熟慮、謹慎行事,同時在發生糾紛的情況下,能夠作為一項客觀證據,有利于事實認定和糾紛的解決。

      以上是法律快車小編為您整理的關于口頭買賣合同的法律效力的內容,由此可知,買賣中有許多采用口頭形式,一般在認可法律特別規定以外的情形下,口頭協議是具有法律效力的。如有其它疑問,歡迎向法律快車網站發布法律咨詢。

     
  •   對于房不動產買賣合同來說,我們一定要謹慎的簽訂,畢竟它涉及到的經濟利益數額是畢竟大的。有關于它的效力的法律問題我們也有必要弄清楚哦。那么,不動產的買賣合同的效力是怎樣的呢?我相信你對這個問題一定會產生濃厚的興趣。今天就帶你詳細了解這個問題。下面,請看詳細介紹。

      一、不動產的買賣合同的效力是怎樣的

      不動產物權的變動必須經過登記才能生效,但是,買賣合同的效力與是否辦理登記卻沒有必然聯系。也就是說,沒有辦理登記的結果只是物權不發生變動,但買賣合同是有效的。我國《物權法》第15條規定:“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。”

      《物權法》的該條規定意在保護未違反義務的一方當事人的權益,如果未辦理登記,而且買賣合同是成立并且生效,那么賣方就必須繼續履行為買方辦理過戶登記的義務。如果事實上已經不能履行,賣方要向買方承擔違約責任。

       二、正確認識房地產權屬登記的法律功能

      “按照我國法律的規定,我國對房屋等大宗財產的管理,是采用行政登記的手段”,即行政機關或其委托的機構(如房產交易所)通過一定的程序審查、登記,最后向房屋所有權人頒發房屋產權證書,房屋所有權證書上載明的權利人行使占有、使用、收益、處分的權利。我國的房地產市場通過這樣的權屬管理模式,較好地杜絕了一房多主、一房多賣的問題,最大限度地防范了房地產市場的交易風險。

      具體來說,房地產權屬登記具有五個方面的功能:

      1、公示功能。房地產權屬登記是公示的手段,是把房地產權利的事實向公眾公開以標明房地產流轉的情況,其主要的功能在于保護動態的交易安全,使連續發生的交易不因權利人主張權利而受到破壞。因為任何人設定或移轉房地產權利,都會涉及第三人利益,因此房地產權利的設立或移轉必須公開和透明,以利于保護第三人的利益,維護交易安全和秩序。

      2、公信功能。公信是把登記記載的權利人在法律上推定其為真正權利人,如果以后事實證明登記的物權不存在或存在瑕疵,對于信賴該物權的存在并已從事了物權交易的人,法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果。人。

      3、管理功能。房地產權屬的登記管理功能,是指房地產登記具有國家管理意圖的功能。

      4、警示功能。房地產權屬登記的警示功能,是指對各種記載房地產權利的變動均納入登記,將各種房地產物權的排他性效力通過房地產登記薄的記載予以明確宣示,以達到告戒相對人存在房地產交易風險的作用。

      5、效率功能。交易的便捷和安全是市場經濟的重要特征。經過登記的房地產權利受法律確認,有國家強制力予以保護,當事人可以充分信賴登記的內容,在交易之前不必要投入更多的精力和費用去調查、了解對方當事人是否對轉讓的房地產享有權利或存在權利的負擔。可以節省交易費用,并能快捷的完成交易,符合市場經濟的特征。

      三、房屋買賣合同有效條件

      1.合同當事人必須符合主體資格。房屋買賣雙方當事人應當具備能夠以自身行為依法行使權利并且承擔義務的資格。

      (1)一般主體要求。依《民法通則》規定,房屋買賣雙方當事人應當具有完全民事行為能力。房屋買賣行為復雜,涉及標的金額較大,法律一般禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人參與,所簽房屋買賣合同無效,除非事先經法定代理人同意,或者事后經法定代理人追認。

      (2)特殊主體要求。為了維護房屋交易秩序,現行法律和政策對房屋買賣當事人設定了一定條件和限制,必須符合特定要求。在商品房現售中,房地產開發企業作為房屋出賣方必須具有法人營業執照、資質證書、土地使用權證書、土地使用批文、規劃許可證和施工許可證等。在商品房預售中,預售方除具備上述條件外,還應當持有預售許可證和確定施工進度與交付日期。商品房出賣方如違反上述要求,就會被認為不符合簽訂房屋買賣合同的主體資格,應當宣告合同無效,賠償買受方因此而遭受的損失。此外,政府確認的城市低收人家庭才符合主體資格有權購買經濟適用房,僅本單位的職工符合主體資格有權購買單位自管公房,機關、學校和部隊等單位經批準才符合主體資格有權購買城市私房等。

      2.房屋買賣雙方當事人應當表意真實。依照現行法規和有關司法解釋,民事法律行為應當系當事人真意表示的結果。房屋買賣只有在自愿和平等的基礎上進行才能真正實現雙方當事人的利益理想。因此,因欺詐、脅迫、乘人之危、無權代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽損害社會公共利益的房屋買賣合同等,皆非買賣當事人真實意思,原則上視為無效。因重大誤解和顯失公平簽訂的房屋買賣行為,亦屬可變更或可撤銷的民事行為。無效或被撤銷的房屋買賣合同不具有法律效力,當事人有權不予履行。房屋買賣合同部分無效,不影響其他部分法律效力的,其他部分仍為有效。

      3.房屋買賣不得違反政策、法律法規和社會公共利益。房屋買賣行為應當符合房地產政策,遵守法律法規的強制性規定,不得損害社會公共利益,違反社會公共道德。否則,房屋買賣行為無效。例如,在房屋買賣活動中,我國法律法規明確規定,房屋買賣雙方不得買賣土地,不得瞞報房屋買賣價格偷逃稅收,不得買賣拆遷房屋等。

      以上就是法律快車小編的資料整理。我相信大家通過閱讀以后,可以更加清楚了解不動產的買賣合同的效力是怎樣的這個法律問題。效力的認定對于合同簽訂是至關重要的。如果大家還有其他法律問題,歡迎咨詢法律快車,我們會有專業的律師為您提供幫助。 

     
  •   當國家發展的過程當中面臨的拆遷的時候,我們經常會涉及到安置房的問題,在我們的日常生活當中,我們常因為房屋的買賣問題發生各種各樣的糾紛,在購買房屋之前,我們就應該簽訂好相關的合同,接下來一起學習一下,安置房買賣合同效力是怎樣的?希望能夠解決您的問題。

      一、安置房買賣合同效力是怎樣的

      1、拆遷安置房可以買賣,買賣合同合法有效只要是在國有土地之上建立的拆遷安置房,能拿到產權證的房屋就可以買賣。如果還沒有辦理出產權證,憑著拆遷安置協議也可以買賣,買賣合同合法有效,只是說風險比有產權證的大一些。

      2、買賣合同只要符合一般買賣合同的生效要件即可,不論名字是叫買賣合同,還是買賣協議,誠信協議,本質都是房屋買賣合同,和名字沒有關系。既然是合同,就要符合法律一般規定的買賣合同生效要件,不能使無權處分等等。上海市高級人民法院對拆遷安置房買賣有專門的法律解答和法院判決實例。

      3、買賣合同只是債權,要想保住房屋一定過戶到買家名下,還是要通過律師陪購,確保購買者的合法權益。任何合同都有風險,即使買賣合同有效,也還是需要聘請律師陪購。

      二、拆遷安置房買賣的風險

      1、家庭成員內部可能對拆遷安置房的分配有異議,萬一協商不成,可能會起訴到法院解決,終確定的合法權益人是誰還無法確定;

      2、無產權的拆遷安置房可能因其他原因導致無法辦理產權證;

      3、因交易時間漫長,房價變動可能性大,如果出售方為謀取更大利益,將房屋房價賣給他人,并在過戶交易前先行過戶給他人,那么購買方就得不到房屋的產權,只能主張債權了;

      4、在房屋過戶前,也有可能會因出售方自身債務糾紛,導致房屋被債權人申請法院查封。

      三、安置房買賣合同要注明哪些問題?

      1、查看產權人的身份證件;房屋產權證上的產權人是一位還是幾位共有?如果是幾位共有,則共有人是否全部同意?出售房產時,房屋的產權共有人一定要全部同意。

      2、在簽訂房產買賣合同時,也要全部到場。如有特殊情況不能到場,需出具經過公證的委托書及代理人身份證件,由委托代理人替其簽章。

      3、購房者要對即將進行交易的房產進行必要的了解。這主要包括售房提供的房屋產權證是否屬實;房產面積多大;該房產用途是什么;是還是居住,或是其他;該房產有沒有被司法機關和機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利。

      通過法律快車小編的介紹,我們知道了安置房買賣合同效力是怎樣的?安置房買賣合同效力合法有效。但是,任何涉及到合同的問題,我們都不應該輕視,否則將會給自己帶來許多問題。當這些問題無法解決的時候,我們就應該尋求法律的武器,維護自己的合法權益,也感謝您的閱讀。

     
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